올림픽파크포레온(둔촌주공) 실거주 유예 최대 3년 3개월, 매수 전 꼭 볼 조건

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서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온에 다시 관심이 쏠리고 있습니다. 2024년 11월 입주 당시 체결된 2년 전세 계약의 만기가 2026년 하반기부터 돌아오기 시작하는 가운데, 정부가 토지거래허가구역 내 실거주 유예를 연장·확대했기 때문입니다.

다만 여기서 꼭 구분해야 할 것이 있습니다. 이번에 바뀐 것은 토지거래허가제에 따른 매수자의 실거주 의무이고, 올림픽파크포레온 일반분양 물량에 적용되는 분양가상한제 주택의 거주의무는 별도의 규정입니다. 두 제도를 섞어서 보면 실제 매수 가능한 매물을 잘못 판단할 수 있습니다.

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왜 올림픽파크포레온이 주목받을까?

올림픽파크포레온은 총 1만2,032가구 규모의 초대형 단지입니다. 이 가운데 조합원분이 6,181가구, 일반분양이 4,786가구이며 임대주택과 보류지도 포함돼 있습니다.

이번 제도가 특히 관심을 끄는 이유는 2024년 11월 입주 시점에 체결된 2년 전세 계약이 2026년 11월 전후부터 차례로 만기를 맞기 때문입니다. 예전 규정에서는 세입자의 남은 최초 임대차 기간까지만 실거주 유예를 인정했기 때문에 매매를 위해서는 임차인이 나가야 하는 상황이 발생할 수 있었습니다.

하지만 2026년 10월 1일부터 시행되는 새 제도에서는 일정 요건을 갖춘 갱신계약도 한 차례, 최대 2년까지 인정합니다. 따라서 기존 세입자가 계속 거주하면서도 요건을 충족한 무주택자가 해당 주택을 매수할 수 있는 길이 넓어진 것입니다.

핵심은 ‘갭투자 허용’이 아닙니다.
정부는 기존 세입자가 거주 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 문제를 보완한 것이며, 매수자의 무주택 요건과 향후 2년 실거주 의무는 그대로 유지하고 있습니다.

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조합원 물량과 일반분양 물량은 반드시 구분해야 합니다

올림픽파크포레온을 볼 때 가장 중요한 부분입니다. 같은 단지 안에 있는 주택이라도 조합원 물량인지 일반분양 물량인지에 따라 적용되는 규제가 달라질 수 있습니다.

일반분양분은 분양가상한제 적용 주택으로 2년의 실제 거주의무가 남아 있습니다. 2024년 법 개정으로 실거주 시작 시점을 최초 입주 가능일부터 최대 3년 늦출 수 있게 됐을 뿐, 거주의무 자체가 사라진 것은 아닙니다.

올림픽파크포레온이 2024년 11월 입주를 시작했다는 점을 감안하면 일반분양 소유자는 대체로 2027년 11월 전후까지 실제 입주를 시작해야 하는 구조입니다. 따라서 이번 토허제 실거주 유예 확대를 일반분양 물량까지 동일하게 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.

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실거래가를 보면 어떤 흐름일까?

2026년 4월부터 9월 중순까지 공개된 국토교통부 신고자료를 집계하면 올림픽파크포레온은 최근 6개월간 약 109건의 매매가 신고됐고, 전체 면적을 섞은 평균 거래금액은 약 22억8,600만원 수준입니다.

다만 이 평균값은 전용 29㎡ 소형부터 134㎡ 대형까지 한데 섞은 값이기 때문에 실제 매수 판단에는 큰 의미가 없습니다. 같은 전용면적끼리 비교하는 것이 훨씬 중요합니다.

전용 84㎡ 최근 거래를 보면

또 최근 신고자료는 계약 해제나 정정 신고가 뒤늦게 반영될 수 있습니다. 따라서 계약 직전에는 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약일·거래유형·해제 여부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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교통과 생활환경은 여전히 강점

올림픽파크포레온은 워낙 단지가 크기 때문에 모든 동의 교통 여건을 똑같이 평가하기는 어렵습니다. 다만 단지 권역에서 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역을 이용할 수 있고, 송파 생활권과 올림픽공원에 접근하기 좋은 위치라는 점은 분명한 장점입니다.

1만2천 가구가 넘는 규모 덕분에 단지 내 상가와 각종 생활시설도 빠르게 자리 잡고 있습니다. 다만 매수할 때는 단순히 ‘더블 역세권’이라는 표현만 볼 것이 아니라 실제 매수하려는 동에서 역까지 걸리는 시간을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 단지가 워낙 넓어 동별 체감 차이가 상당할 수 있기 때문입니다.

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올림픽파크포레온 매수 전 꼭 확인할 5가지

1. 조합원 물량인지 일반분양 물량인지
   같은 단지라도 실거주 규정이 달라질 수 있으므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
2. 현재 임대차계약과 갱신계약 시작일
   갱신계약을 통한 토허제 실거주 유예는 계약 체결 시점과 갱신기간 시작일 등 요건을 충족해야 합니다.
3. 매수자의 무주택 요건
   이번 유예제도를 이용하려는 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지했는지 확인해야 합니다.
4. 실거주가 가능한 시점
   유예기간이 끝난 뒤에는 실제 입주해 2년 동안 거주해야 하므로 자녀 학교, 직장, 기존 주택·전세계약과 시기를 맞춰야 합니다.
5. 실거래가와 호가를 분리해서 보기
   온라인 매물의 가격은 ‘호가’입니다. 실제 계약된 국토부 실거래가와 비교하고 같은 면적·비슷한 층·거래유형을 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.

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정리: 매물이 늘어날 가능성은 있지만, 규제가 사라진 것은 아니다

이번 토지거래허가구역 실거주 유예 확대는 올림픽파크포레온의 2026년 전세 갱신 시점과 절묘하게 겹칩니다. 특히 기존 세입자가 있는 조합원 보유 주택은 세입자를 바로 내보내지 않고도 일정 요건 아래 거래할 수 있는 가능성이 커졌다는 점에서 이전보다 매도 선택지가 넓어진 것으로 볼 수 있습니다.

반면 이를 ‘전세를 끼고 자유롭게 살 수 있게 됐다’고 해석하면 안 됩니다. 매수자의 무주택 요건이 있고, 유예가 끝난 뒤에는 2년 실거주가 필요합니다. 일반분양 물량은 여기에 분양가상한제 거주의무까지 별도로 확인해야 합니다.

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※ 본문은 2026년 9월 18일 기준 국토교통부의 토지거래허가구역 실거주 유예 관련 발표, 국토교통부 실거래 신고자료 및 공개된 입주자모집 자료를 바탕으로 정리했습니다. 토지거래허가 및 실거주 의무 적용 여부는 매물의 취득 경위와 임대차 상태에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 강동구청 등 관할 허가관청과 중개사에게 해당 매물의 적용 요건을 개별 확인하시기 바랍니다. 최근 실거래는 신고·정정·해제에 따라 변경될 수 있습니다.

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